买房契税怎么算？2026 最新口径：面积分界线已从 90㎡ 改为 140㎡

如果你正在查「契税怎么算」，大概率会搜到一堆写「90 平方米以下按 1%」的攻略。这条口径已经作废两年了。

真正的现行规则是：面积分界线为 140 平方米，依据是财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的 2024 年第 16 号公告，2024 年 12 月 1 日起执行。这个改动看起来只是改了个数字，但它直接决定了你多缴还是少缴——而且是几万块的级别。

现行税率表（务必按这个来）

先把结论摆清楚。契税 = 计税依据 × 税率，税率按「家庭住房套数 + 建筑面积」两档决定：

情形	面积 ≤ 140㎡	面积 > 140㎡
家庭唯一住房（首套）	1%	1.5%
家庭第二套改善性住房	1%	2%
第三套及以上	3%（部分城市上浮至 4%）	3%（部分城市上浮至 4%）

注意第二条：二套房只要面积不超过 140㎡，税率和首套一模一样，都是 1%。这在老口径下是不可能的——过去二套房超过 90㎡ 就要按 2%，而 90 到 140 平方米恰恰是改善型住房最集中的区间。

新老口径差多少钱

举个真实的例子：一套 120 平方米的家庭第二套住房，成交价 400 万元（不含增值税）。

• 按老口径（已作废）：120㎡ > 90㎡，二套房适用 2%，应缴契税 4,000,000 × 2% = 80,000 元
• 按现行口径（2024-12-01 起）：120㎡ ≤ 140㎡，二套房适用 1%，应缴契税 4,000,000 × 1% = 40,000 元

差了一半，4 万元。这就是为什么必须搞清楚现在执行的是哪套口径。

再换个例子：同样是二套，面积 160㎡，成交价 400 万元。这时 160㎡ > 140㎡，适用 2%，契税 80,000 元。所以 140㎡ 这条线是真金白银的分水岭——买房前先按自己的实际情况算一遍，别听中介口头报的数。

别忽略：计税依据是「不含增值税」的价格

税率看明白了，还有一半人栽在计税依据上。契税对「价格」征收，而增值税是价外税，两者不能重叠计税。政策明确：契税按不含增值税的成交价计算。

新房发票上的总价通常含 9% 或 5% 的增值税，直接拿它乘税率就会算多。比如 400 万是含 5% 增值税的总价，那不含税价是 400 ÷ 1.05 ≈ 380.95 万，契税 ≈ 38,095 元，比直接乘少了近 2000 元。

「不含税价 = 含税总价 ÷ 1.05」这一步，契税计算器 里勾选「成交价含 5% 增值税」就会自动处理。

「家庭唯一住房」是怎么认定的

以购房人家庭（包括配偶及未成年子女）在拟购住房所在城市的住房套数为准，由不动产登记部门查询后认定。几个常见疑问：

• 跨城市的房产通常不合并计算。比如你在老家有一套房，在北上广深买第一套，一般仍按当地唯一住房认定。
• **「先卖后买」**的情况，部分城市允许按唯一住房享受优惠，通常需要提供交易时点证明，具体以当地口径为准。
• 夫妻之间、未成年子女名下的住房会合并进家庭套数。

各地执行细则有差异，最终以税务与不动产登记窗口的核定为准。

除了契税，还要准备哪些钱

契税只是买方成本的一部分。个人购买住宅暂免印花税，但二手房还可能涉及：

• 卖方的增值税及附加、个人所得税（「满五唯一」通常可免）
• 中介费、评估费、不动产登记费等杂项

要做完整的买房预算，建议把这些一次性汇总进去。契税部分可以用 契税计算器 估算，房贷部分用 房贷计算器 和 房贷提前还款测算。

一张图复盘

1. 确认家庭住房套数（唯一 / 二套 / 三套及以上）
2. 确认建筑面积是否超过 140㎡
3. 确认成交价是否含增值税，含税则先 ÷ 1.05
4. 套上表里的税率，算出来就是应缴契税

政策依据写在文首：财政部、税务总局、住房城乡建设部 2024 年第 16 号公告，2024 年 12 月 1 日起执行。看到还在写 90㎡ 的攻略，记得回头核一下发布日期。