卖房要交哪些税
站在卖方一侧，一套二手房交易主要碰三样：
- 增值税：满 2 年（含）免征；未满 2 年按成交价全额简易计税，征收率 3%。
- 附加税费：以实缴增值税为基数，城建税 + 教育费附加 + 地方教育附加，减半后约 6%。
- 个人所得税：满五唯一免征；能提供原值凭证按差额 20%，不能提供按全额 1% 核定。
印花税个人销售住房暂免，记为 0。
这个工具能做什么
- 输入含税成交价与几个勾选项，一键算出增值税、附加税费、个人所得税与税费合计。
- 给出税后到手金额，挂牌定价时直接知道底线。
- 支持按原值差额（20%）与核定征收（1%）两种口径切换，对比哪种更有利。
- 结果区逐条列出本次适用的政策口径说明，不让人猜。
怎么使用（输入说明）
- 填写含税成交价（元），即买卖双方约定的卖出总价。
- 选填原购房发票金额与合理费用合计（原契税、装修费、中介费等），仅在按差额计税时参与计算。
- 勾选房屋状态：持有已满 2 年、满五唯一、能提供房屋原值凭证。
- 选择城市维护建设税档：市区 7%、县城与镇 5%、其他 1%。
- 结果区显示各项税费与税后到手，点「复制结果」带走。
常见场景与算例
| 场景 | 输入 | 结果 |
|---|---|---|
| 未满两年、无原值凭证 | 300 万，都不勾 | 增值税约 87378.64，附加约 5242.72，个税约 29126.21，合计约 121747.57 |
| 满两年、非唯一、无凭证 | 300 万，勾满 2 年 | 增值税与附加 0，个税约 30000，合计 30000 |
| 满两年、满五唯一 | 300 万，勾满 2 年 + 满五唯一 | 全部免征，合计 0 |
| 满两年、有原值凭证 | 300 万，原值 200 万、费用 10 万 | 增值税与附加 0，个税按差额 90 万乘 20% 即 180000 |
上面算例按市区城建税 7% 档计算，附加税费已含小规模纳税人减半优惠。
注意事项与政策依据
- 增值税新政：自 2026-01-01 起（财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号），个人销售购买 2 年以上（含）的住房全额免征增值税，不再区分普通与非普通住宅、不再有北上广深的地域差异；购买不足 2 年的，征收率由 5% 降至 3%，仍按全额简易计税。
- 旧口径提醒：网上仍在流传的「5%」「北上广深按差额 5%」是 2025 年及以前的规则，2026 年签约的不要再按旧数算。
- 购房年限按契税完税证明或房产证登记时间孰先认定；2026 年 1 月前签合同但尚未申报缴纳的，符合条件的也可按新政执行。
- 政策适用主体是销售住房的个人，不含个体工商户中的一般纳税人。
- 附加税费减半依据财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号「六税两费」政策，执行至 2027-12-31。
- 个人所得税核定率各地多在 1% 至 2% 之间，本工具取 1%；差额计税时若差额为负则个税为 0，不产生退税。
- 本工具只算卖方一侧，买方契税另用「契税计算器」。
相关工具
- 契税计算器：算买方那一侧的契税，面积分界线 140 平方米。
- 车辆购置税计算器：算买车的购置税。
- 房贷提前还款计算器：卖旧买新时算清剩余贷款。