租售比 / 房产回报计算器

为什么买房出租不能只看「每月租金覆盖月供」

很多人算房产回报就一句「租金能cover月供就行」。但月供里大部分前期是利息，租金对应的其实是整笔房款的回报。要衡量「房子靠租划不划算」，得用房租和总房价比，也就是租售比和租金回报率。

本工具输入总价和月租金，算出租售比、售租比和年化毛租金回报，帮你评估回本速度。

几个指标怎么算

租售比（月） = 房产总价 ÷ 月租金         → 靠租金多少个月回本
售租比（年） = 房产总价 ÷ 年租金         → 多少年回本
年化毛回报   = 月租金 × 12 ÷ 总价 × 100%  → 年租金收益率

租售比和售租比互为倒数：租售比用「月」、售租比用「年」，看的时候别混单位。

回报多少算合理

没有绝对线，但有个大致参考：

• 国内很多城市毛租金回报在 1%–3%。
• 国际常见参考 4%–6% 算健康。
• 回报高低还要结合房价涨跌预期、空置和持有成本。

所以低回报未必「亏」——若房价长期上涨，总回报可能不差；高回报也未必稳——可能空置高、难租。

本工具怎么用

两个输入框：

1. 房产总价（元）
2. 月租金（元）

结果给租售比（月）、售租比（年）、年化毛租金回报、回本年限四块，毛回报高亮。

为什么毛回报会「虚高」

本工具算的是毛口径，没扣这些真实成本：

• 空置期（没租出去的月份）
• 物业费、维修、中介费
• 税费（房产税、租赁税等，视当地）
• 资金机会成本（首付拿去别处的收益）

扣完这些，净回报通常明显低于毛回报。所以本工具适合快速横向比，精确决策要再算净回报。

隐私说明

本工具全程在你的浏览器本地计算，不联网、不上传、不保存你填写的任何房产与租金数据。